各区（市）人民政府，市龙虎山风景名胜区管委会，鹰潭高新技术产业开发区管委会，市信江新区管委会，市政府各部门：

现将《鹰潭市农村村民建房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

（此件主动公开）

鹰潭市农村村民建房管理办法

第一章 总则

第一条 为规范农村村民建房管理，保障农村村民建房合法权益，节约集约利用土地，改善农村人居环境，建设宜居宜业美丽乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国乡村振兴促进法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等有关法律法规政策，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内农村村民新建、改（扩）建和翻建住宅适用本办法。

第三条 区（市）人民政府应当加强农村住房建设管理和服务，强化新建农村住房规划管控，严格禁止违法占用耕地建房；鼓励农村住房设计体现地域、民族和乡土特色，鼓励农村住房建设采用新型建造技术和绿色建材，引导农民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居住房。

第四条 乡（镇）人民政府和街道办事处（以下简称乡镇政府）负责辖区内的农村村民住宅用地审批，设立专门的审批服务机构，细化审批管理流程。积极认领《江西省人民政府关于赋予乡镇（街道）首批县级审批服务执法权限的通知》（赣府发〔2020〕1号）明确的相关农村宅基地审批服务执法权限，承担宅基地违法处罚和监督检查工作。

第五条 村民委员会或村集体经济组织（以下简称村级组织）设立村级宅基地协管员，协助制止违法违规建房行为。

第六条农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划；不定期对农村住房建设管理工作开展巡查；根据职责，对违反相关法律、法规的农村村民建房行为依法进行监督检查。

第七条自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，不定期对农村住房建设管理工作开展巡查；根据职责，对违反相关法律、法规的农村建房行为依法进行监督检查。

第八条 交通、生态环境、住建、林业、水利、卫健、电力、通信等部门根据职责，负责农村村民建房建设的相关管理服务工作；根据职责，对违反相关法律、法规的农村建房行为，依法进行监督检查。

第二章  规划与用地

第九条 农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡镇土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。不得在河道湖泊及水利工程、公路、铁路、供电及其他法律法规禁止建房的范围内建房。

第十条 在县、乡级国土空间规划和村庄规划中，要为农村村民住宅建设用地预留空间。已有村庄规划的，要严格落实。没有村庄规划的，要统筹考虑宅基地规模和布局，与未来规划做好衔接。要优先利用村内空闲地，尽量少占耕地。

第十一条 农村村民住宅建设用地计划指标实行专项保障。每年以县域为单位，自然资源主管部门会同农业农村主管部门，提出需要保障的合理的农村村民住宅建设用地计划指标需求，经同级政府审核同意后，逐级上报至省自然资源部门、省农业农村部门。农村村民建房用地计划由县级专项管理，严禁截留、挤占和挪用。

第十二条 对农村村民住宅建设占用耕地的，县级自然资源主管部门要通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径统一落实占补平衡，不得收取耕地开垦费。县域范围确实无法落实占补平衡的，可按规定在市域或省域范围内落实。

第十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。要严格控制宅基地和住房建筑面积，占用原有宅基地和村内空闲地的，每户宅基地不得超过180平方米；占用耕地的，每户宅基地不得超过120平方米;因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户宅基地不得超过240平方米。住房建筑面积不得突破350平方米，建筑层数一般不超过三层。区（市）人民政府可以在以上限额内制定具体标准。

第十四条 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，可以按照《土地管理法》采取措施，保障户有所居。充分尊重农民意愿，不提倡、不鼓励在城市和集镇规划区外拆并村庄、建设大规模农民集中居住区，不得强制农民搬迁和上楼居住。

第十五条 允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。乡镇政府和村级组织等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。

第十六条 依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

第三章  申请及审批

第十七条 区（市）要充分应用农村集体产权制度改革成果，制定完善本地农村集体经济组织成员资格认定办法、制定农村村民申请建房具体资格条件。

第十八条乡镇要对宅基地申请人的农村集体经济组织成员身份、现有住房状况、立户条件、旧宅处置方式等进行审核，严格把控申请资格条件关，依法落实“一户一宅”规定，确保户有所居。

第十九条 乡镇要建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，设立集中统一受理农民建房申请的便民服务窗口。在政府网站或办公场所等公布办理流程和要件，明确农业农村、自然资源等有关部门在材料审核、现场勘查等环节的工作职责和办理期限。

第二十条符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。

第二十一条 村民小组收到申请后，提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本小组范围内公示，公示期不得少于5日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。

第二十二条村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，将《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》及会议记录等材料报送乡镇政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。

第二十三条 乡镇农村村民建房审批服务机构应当在受理后7个工作日内，组织乡镇农业农村、自然资源等相关部门和村级组织、村民小组有关人员到现场审核，勘查用地四至、面积、地类等。

农业农村部门具体负责核查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村集体经济组织公示等，并综合各有关部门意见提出审查意见。

自然资源部门具体负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求；其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，再核发《乡村建设规划许可证》，不得占用永久基本农田；使用原有宅基地且符合国土空间规划进行农村村民住宅建设的，可按照本地有关规定办理规划许可。

农村村民建房涉及农村道路交通、环境保护、住房风貌管控、林地保护等级、河道湖泊及水利工程、家庭用水、改厕、家庭用电、高压线路、网络通信等方面的，要同时征求交通、生态环境、住建、林业、水利、卫健、电力、通信等部门意见。

第二十四条 联审通过后，由乡镇政府对农民宅基地申请予以审批，出具《农村宅基地批准书》，鼓励地方将《乡村建设规划许可证》由乡镇一并发放，并在当地村集体公共场所予以公告，公告期不少于7日。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。

第二十五条 在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。严禁城镇居民到农村购买宅基地。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

第四章 建房管理

第二十六条经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围。乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线。

第二十七条实行建房公示牌制度。乡镇及村级组织、村民小组要督促村民严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设，杜绝少批多建、批东建西现象发生。

第二十八条建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行竣工验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第五章 监督检查

第二十九条 区（市）人民政府及乡镇人民政府应当建立农村村民建房管理考核奖惩制度，将其纳入相关行政主管部门、乡镇政府、村级组织年度工作目标考核体系。

对年度内未发生违法建房的村级组织、村民小组实行奖励，奖励资金由区（市）人民政府财政安排。

第三十条 区（市）要成立由本级农业农村、自然资源等部门组成的联合巡查组，不定期对农村住房建设管理工作开展巡查。

第三十一条乡镇政府要组织开展农村用地建房实时巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，对未批先建、超面积占用宅基地的行为，要采取有效措施及时制止，确保各类违法建房行为在萌芽状态得以有效遏制。

第三十二条乡镇政府要严肃查处未依法取得《乡村建设规划许可证》或未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的行为；对超出乡镇政府宅基地管理或规划执法权限的，依照职责及时向县级农业农村、自然资源部门移交。

第六章 法律责任

第三十三条 侵犯农村村民依法取得的宅基地权益的，按照有关规定处罚。

第三十四条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的；超过批准数量占用土地建房的；新建房屋竣工后，不履行拆除原有住宅、退还原有宅基地承诺约定的，按照有关规定处罚。

第七章 附 则

第三十五条 区（市）人民政府要参照本办法制定本辖区具体的农村村民建房管理办法，龙虎山景区、鹰潭高新区要参照本办法明确本辖区具体的农村村民建房管理有关要求。

第三十六条 本办法实施中的具体问题由市农业农村粮食局会同市自然资源局负责解释。

第三十七条 本办法自2021年10月16日起施行。鹰潭市人民政府办公室2014年8月13日印发的《鹰潭市农村村民建房管理办法》（鹰府办发〔2014〕18号）同时废止。